«… говорите правду и зло рассеется».
	/Конфуций/

«Точечная застройка» — эта общепринятая и повсеместно используемая средствами массовой информации терминология, не только не даёт полного представления о проблеме, но и мешает осознать и объективно оценить все её последствия. Между тем за такой, на первый взгляд, казалось бы «локальной», чьей то чужой, не личной проблемой, кроется то, что без преувеличения можно назвать бедой общей, так или иначе затрагивающей лично каждого городского жителя.

1. Политэкономические аспекты проблемы.

Распутывая паутину политэкономических аспектов этого явления, стоит заметить, что ещё каких то 20 лет назад, мысль построить жилой комплекс из многоэтажек на месте запроектированного детского садика или во дворе общеобразовательной школы, посчитали бы если не безумной, то кощунственной. Сегодня этот кошмар стал явью для десятков тысяч горожан. Ответ на вопрос, почему на наших глазах уничтожаются парки, скверы, аллеи, уродуются набережные, выгорает деревянный, исторический Иркутск, а на освобождённой огнём от культурного наследства земле, вырастают уродливые высотки домов для «элиты», банков и торговых центров, на самом деле очень прост. Да потому, что захватывать муниципальные, наши с вами, городские земли, в виде придомовых территорий детских, спортивных площадок и т. д. не просто выгодно, а выгодно сказочно! К примеру, строя на месте скверика или застраивая пространство между домами, можно «поднять» до сотни миллионов, тогда как на пустыре, где Советская власть собиралась строить спортивный комплекс или детский садик, можно уже и несколько сотен миллионов «деревянных» заработать. Экономическая привлекательность 200-300%, как говорится, комментарии излишни.

Задаваясь совершенно справедливым вопросом, о том, какую роль играют во всём происходящем представители муниципальной власти, можно отвечать, даже не задумываясь. Единственный востребованный талант, которому дают раскрыться в стенах исполнительной власти в полной мере, это способность распределять общенародную собственность. И не важно, о каких ресурсах идёт речь, муниципальное имущество, бюджетные средства или городская земля. Вот о последней поговорим по подробнее.

Метаморфоза, происходящая с муниципальной, городской землёй характеризуется двумя этапами. Для начала земельный участок языком чиновников «формируется». Под этим понятием срывается ряд незамысловатых действий, в результате которых всё то, что ещё вчера принадлежало жителям в виде дворовых, детских, спортивных площадок, сквериков и т. д. из муниципальной собственности, по сути своей становится собственностью самих чиновников. Затем, постановлением Администрации города, фактически назначается «достойный» хозяин сформированного, выражаясь языком чиновников, объекта недвижимости. И ничего, что на «объекте» этом, ещё вчера смеясь, резвилась, выражаясь языком либеральных реформ, не конкурентно способная детвора. Главное, по их мнению, то, что у ещё вчера «бесхозной», как они посчитали земли, наконец-то появился эффективный собственник. И аргументация имеется, национальный проект, «доступное жильё». И всё бы ничего, да вот только цена квадратного метра за год выросла почти на 100%, а значит и программу впору назвать как-нибудь по другому, например, национальная программа «недоступное жильё». Тогда и у населения не будет ни вопросов, ни надежд и всё как говориться по честному!

Справедливости ради нужно отметить и роль «народно избранных» депутатов. Имитируя преданность своим избранникам, они, как правило, по первому зову бросаются на защиту поруганных прав своих избирателей, в конечном итоге сводя свою деятельность к убеждениям жителей в том, что всё законно и поделать с этим ничего нельзя. А, сокрушаясь по поводу святости частной собственности, лишь очередной раз подтверждают однажды уже сказанное Салтыковым-Щедриным, — «Знать неслыханное воровство произошло в данном уездном городке…».

Не смотря на то, что действия «ветвей» власти скорее напоминают действия мародеров в отданном на разграбление городе, всё происходящее, тем не менее, имеет довольно благозвучное название, именуемое ни много, ни мало «градостроительной политикой».

1. Социально-экологические аспекты проблемы.

Начиная разговор об экологии города, мы с первых строк должны сделать акцент, обращая ваше внимание на то, что город это не просто жизненное пространство, город, это среда жизнедеятельности, от благополучия которой напрямую зависит не только ваше здоровье, но и здоровье ваших будущих потомков. В течение нескольких десятков тысяч лет, наши предки существовали в условиях природных ландшафтов и взаимовыручки. Эти обстоятельства и стали тем самым фактором, который и сформировал определённый психологический стереотип и тот определённый психологический настрой, который и является источником психического здоровья и потребности единения людей с живой природой. Исходя из выше сказанного, стоит заметить, что непреодолимая тяга горожан к грядкам и дачам, является ничем иным как потребностью «причастия» к источнику психического здоровья.

Городская действительность же такова, что сотни тысяч иркутян живут в недосягаемости от природы, в окружении железобетонных ландшафтов в своих кирпичных «гнёздах», в условиях социальной анонимности, не редко переходящей в социальные конфликты. Именно это обстоятельство и порождает то, что человеку биологически не свойственно от природы. Бессознательный, злобный протест городского жителя в виде пьянства, наркомании, агрессивного поведения, жестокости.

«Точечная застройка» — одна из наиболее негативных причин изменяющих социально-пространственную ситуацию города. Своего рода «раковая опухоль». То, что в конечном итоге и определяет социальное настроение, самочувствие, удовлетворённость людей местом жительства, возможность реализовать духовные потребности.

«Уплотнённость» горожан, безликость и уродства городской среды, отсутствие возможности контроля, за детьми и подростками, вынужденных слоняться в поисках приключений по городским кварталам из-за отсутствия организации досуга (детские и спортивные площадки, секции, кружки). Все перечисленные факторы приводят к различным формам отклоняющего поведения, к росту числа не благополучных семей и как следствие, росту количества психических заболеваний и преступности.

Трудно переоценить роль зелёных насаждений в городской среде. Они являются не только элементом живой природы или источником кислорода, но и фильтрами, усваивающими и абсорбирующими находящиеся в городском воздухе яды. Мало кто догадывается, но зелёные насаждения это ещё и эффективный способ снижения уровня городских шумов. Совершенно обосновано, можно считать то, что именно с действием шума связан рост нервных и сердечно-сосудистых заболеваний, язвенной и многих других болезней. В результате вредного воздействия шумов, появляется бессонница, утомлённость, снижаются внимание и работоспособность возникают психические расстройства. Зная это, на каждое дерево уже смотришь как на символ жизни, рядом с которым каждый человек с топором в руках выглядит «отморозком», заслуживающим сурового, но справедливого наказания.

Но рубят в городе не только отдельно стоящие деревья, повсеместно вырубают скверики, вырубают зелёные аллеи, выполняющие шумозащитную функцию, уничтожается пригородная зелёная зона, сегодня рубят уже даже в парках города. Кто-то рубит, прикрываясь болтовнёй о «святости» частной собственностью, кто-то рубит, глядя на других. Рубят прикрываясь «индульгенциями», полученными в городской Администрации. В любом случае, и те, и другие «рубят» руководствуясь только одной целью — нажиться, тем более, что большинство жителей города равнодушного на это взирают, считая, что как раз их то это и не касается.

Иллюзия непричастности рассеивается, когда узнаёшь о том, город Иркутск находится в десятке наиболее экологически неблагополучных городов Российской Федерации. Приводимая профессором Яблоковым в труде «Здоровье природы — здоровье людей» статистика, даёт основания утверждать, что превышение по таким показателям как формальдегиды, бенз(а)перен, и метилмеркаптан, более чем десятикратное! В переводе на доступный язык, это то, что приводит к 60% всех респираторных заболеваний, это 30% преждевременных смертей, это сокращение жизни каждого городского жителя до 30%, от продолжительности отпущенной господом богом жизни. Это заболевания щитовидной железы и ужасающая статистика по раковым заболеваниям, это аллергики и патология новорожденных, это то, что уродует и калечит ещё не родившихся и убивает ныне живущих…

1. Правовые аспекты проблемы.

Приступая к рассмотрению правовых аспектов изучаемой проблемы, напомним о том, что всё происходящее, никакого отношения не имеет к желанию обустроить город или обеспечить всех «доступным» жильём. Нескончаемая болтовня независимой массово-информационной «братии» о градостроительной политике властей, не более чем способ ввести в заблуждение граждан и отвлечь их внимание от предмета алчных взоров застройщиков, то есть муниципальной, нашей с вами, городской земли.

Методы, «эту» власть имеющих, напоминают действия переселенцев из Старого света 200 лет назад, «осваивающих» земли американских индейцев. Принцип один — «застолбиться», сколько бы это в буквальном смысле не стоило. Главное по тихому, что бы «аборигенов» не вспугнуть раньше времени. Но рано или поздно приходит время бульдозеров. Вгрызаясь в землю придомовых территорий, они лишают жителей домов привычных для них покоя и сна. Обратившись в коридоры власти, в надежде на защиту от действий того или иного застройщика, горожане лишь попадают под залпы формулировок и юридических терминов разного калибра. Ещё раз напомним, речь идёт о градостроительной деятельности в условиях сложившейся застройки, то есть в городе. А это означает то, что построить сегодня можно либо на землях придомовых территорий, либо на землях после сноса ветхого жилья, либо на землях запроектированных в советское время объектов социально-культурного назначения, детских садов, спортивных комплексов, рынков и так далее. Важно понять одно, какой либо другой, «ничейной» земли в городе нет, и если строительная деятельность осуществляется, то ведётся она за счёт сокращения зон рекреации и зелёных зон и в конечном итоге оплачивается здоровьем жителей.

Пытаясь разобраться в хитроумных умозаключениях, занимающихся своим привычным делом, перераспределяющих общенародное достояние представителей исполнительной власти, замечаешь, что явный недостаток в аргументации своей позиции, компенсируется ими безаппеляционностью и такими средствами, как банальная глупость и откровенное враньё. Рассмотрим наиболее часто используемые аргументы, приближающие к заветной мечте «доступному» жилью одних (чиновников) и делающих невыносимой жизнь других, в чьё жизненное пространство вторгаются бульдозеры.

Начнём с такого понятия, как право собственности на земельный участок (придомовая территория). Введённый в действие Жилищный Кодекс РФ с учётом международных норм совместного, общего права, утвердил основные положения, по основаниям которых жилые дома являются единым комплексом недвижимого имущества, включающим кроме всего прочего и земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности. Говоря о праве собственности жителей на придомовую территорию, стоит заметить, что это право не отчуждаемо от права собственности на квартиру. Право на придомовую территорию возникает у жителей многоквартирных домов независимо от факта регистрации этого права. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения ЖК РФ, то он переходит бесплатно в общую собственность собственников жилья в многоквартирном доме. Другими словами, придомовые территории многоквартирных домов давно сформированы, они прошли кадастровый учет ещё при строительстве домов и приемке жилого дома в эксплуатацию. В это связи требование властей доказывать право граждан на земельные участки придомовых территорий, предъявляя свидетельство о праве собственности, является абсурдным. Действующее законодательство не требует от граждан какого-либо, даже формального переоформления права собственности на придомовые территории. Границы общего (совместного) земельного участка формируются сложением «не выделяемыми в натуре» и «не отчуждаемыми в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме» (ст.37, ЖК РФ), т.е. «идеальными» с юридической точки зрения долями земельного участка придомовой территории, зарегистрированными на праве собственности каждым из собственников домов. Стоит заметить, что всё происходящее является лишь результатом деятельности законодателя, который то ли по «недоумию», то ли в угоду строительно-финансовым лобби, использовал в Гражданском, Земельном и Градостроительном кодексе понятие земельный участок, а в Жилищном кодексе, призванном защищать жилищные права граждан, понятие придомовая территория. Давая, таким образом, возможность жить, не в чём себе не отказывая, целой армии народных слуг, в лице контрольно надзорных органов, органов исполнительной власти и, что греха таить, отдельных представителей независимой ветви власти, власти судебной.

Рассмотрим такой аргумент властей как формирование и межевание земельных участков. Необходимо заметить, что практически повсеместно, формирование земельных участков в условиях сложившейся, городской застройки, является фактическим отчуждением, то есть изъятием придомовых территорий у жителей домов. Данное обстоятельство является следствием подмены представителями исполнительной власти таких понятий, как «проект межевания», который является одним из видов градостроительной документации о застройке, предусмотренной 43 статьей Градостроительного Кодекса РФ и «межевание», вид землеустроительных работ, предусмотренных законом РФ «О землеустройстве». Деятельность по межеванию объектов землеустройства на местности и деятельность по разработке градостроительной документации — проекта межевания — это совершенно различные виды деятельности и процедуры, отнесенные к ведению различных отраслевых органов государственной власти. В соответствии с ст. 43 Градостроительного кодекса, межевание территории осуществляется в целях определения размеров земельных участков в границах застроенных территорий с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Говоря простым языком, межевание территории предусмотрено законодателем в целях защиты интересов городских жителей и призвано решать задачу как раз по выявлению земельных участков, не являющихся придомовой территорией. Если такой земельный участок выявляется, то он формируется для предоставления под строительство. Отметим, что в соответствии со ст. 235 ГК РФ изъятие, прекращение права собственности, допускается только в перечисленных в ГК РФ случаях, в число которых понятия «точечная застройка» не входит. Предусмотренное ст. 239 ГК РФ (ст. 32, 49 ЖК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду ненадлежащего использования земли для «точечной застройки» невозможно. Так как «точечная застройка», не относится ни к государственным, ни к муниципальным нуждам.

Прокомментируем требование властей создавать ТСЖ, в целях формирования земельных участков в интересах самих жителей, проживающих в многоквартирных домах. Такой подход можно объяснить либо осознанным, либо бессознательным желанием чиновника улучшить собственное материальное положение. По логике властей получается, что если вы не в ТСЖ и не выбрали управляющую компанию, то у вас нет права распоряжаться общим имуществом? Но раз так, то является ли это поводом для возникновения права собственности на участок придомовой территории, у отдельных представителей Администрации города? Абсурд скажете. И с этим трудно не согласиться, да же не смотря на невольное, личное участие в этом театре абсурда тысяч горожан.

Руководствуясь приведёнными выше рассуждениями, совершенно обоснованно можно говорить о том, что в зоне жилой застройки ни один земельный участок не может рассматриваться отдельно от здания, так как соблюдается принцип единства здания и земельного участка (ст. 133-135, 273, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Включительно с 1922 г. ни один жилой дом в городах РСФСР, не строился без нормативных землеотводов под строительство. Что бы было понятно, о чём идёт речь, поясним, при проектировании жилого дома, на каждого предполагаемого жильца рассчитывались установленные государством нормы обеспеченности граждан площадью озеленения, благоустройства, детских и спортивных площадок, мест парковки автомобилей, выгула собак и так далее. В соответствии с Земельным кодексом РСФСР, к акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование прикладывался межевой план участка. Без акта бессрочного пользования земельным участком не выдавалось разрешение на строительство, а также не могло быть принято в эксплуатацию построенное здание.

Согласно Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда от 1985 года под домом как объектом правовой регистрации подразумевается одно или несколько строений с принадлежащими служебными строениями и сооружениями, которые расположены на одном земельном участке, под самостоятельным порядковым номером по улице, переулку, площади. Таким образом, еще до начала разгосударствления и приватизации жилья в 1991 году — все существующие на тот момент земельные участки с многоквартирными домами прошли кадастровый учет в единой кадастровой книге земель. Одним из документов, свидетельствующих об отводе земельного участка, служил технический паспорт на земельный участок, оформляемый БТИ, который органы инвентаризации и обязаны выдавать вместе с выпиской из технического паспорта на дом.

Введенные в 2003 г. в действие «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (Постановление №170), кроме приведенных основных положений по технической эксплуатации, содержанию помещений, инженерного оборудования и территорий домовладений, определили и состав технической документации долговременного хранения. В числе всего прочего, в неё входит не только план участка в масштабе с жилыми зданиями и сооружениями, но и паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок (1.5.1.). Не утруждая себя комментариями, разного рода объяснений, в связи с отсутствием паспортов на земельные участки, лишь напомним о том, что при отсутствии указанной выше технической документации должностное лицо обязано принять меры к получению, восстановлению или составлению недостающих документов.

Пытаясь подытожить выше сказанное, ещё раз напомним, Конституция РФ понимает под земельным правом вопросы рачительного отношения к земле как к основе жизни людей, то есть правила пользования (экологии), но ни как не распоряжения земельными участками. Тем более, не может быть и речи о самоуправстве и самовольном отчуждении «народными слугами» земли в частную собственность на основании норм, которые не могут регулировать данный вид правоотношений. Такой подход можно сравнить с ситуацией, когда подметающий несколько лет подряд придомовую территории дворник, возьмется её продавать. Или квартирант, снимавший квартиру, переезжая в другое место, вздумает вернуть деньги, оплаченные за многолетнюю аренду хозяевам, её продажей. Так или иначе, всё происходящее с городскими землями, является результатом безучастности самих горожан и союза алчных бизнесменов с нечистоплотной властью, во всей её многоликости.

Выступая 22 января 2008 г. на Общероссийском гражданском форуме, тогда ещё первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что борьба с коррупцией в органах власти должна стать национальной программой, отмечая при этом, что «Россия — страна правового нигилизма,… в которой царит дух пренебрежения к праву». …и это то, с чем мы сегодня не можем не согласиться.

Заканчивая статью, предупреждая обвинения в наш адрес в отношении отсутствия цивилизованного и демократичного подхода к вопросам градостроительной деятельности, ещё раз повторим — уважаемые, социально незащищённые и мало обеспеченные чиновники государственных контрольно надзорных органов, служащие Администрации города, господа депутаты! Может мы и не против того, что бы вы в свободное от служению нам (обществу) время подрабатывали, но мы против того, что бы вы, уродуя наш город, зарабатывали на здоровье и благополучии наших детей!

Председатель Совета регионального отделения

Иркутской области «Зелёные -3000»

/ Е.В. Еремеев /