О налоге на недвижимость по кадастровой стоимости

Станут ли шоком нововведения в налогообложение имущества и земли?

 

В последние годы произошли изменения в сфере налогообложения земельных участков (глава 31 НК РФ «Земельный налог») и имущества физических лиц (глава 32 НК РФ «Налог на имущество физических лиц»). При этом федеральный центр делегирует значительные права регионам, устанавливая предельные ставки налогов, хотя все уверены, что они будут на верхней границе этих значений.

Глава 31 НК РФ Земельный налог гласит:

- налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения;

- кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

- налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

1 января 2015 года Налоговый кодекс РФ пополнился новой главой 32 «Налог на имущество физических лиц», а федеральный закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» утратил силу. Эти поправки внесены Федеральным законом 04.10.14 № 284-ФЗ. Изменения коснутся собственников дома, квартиры, гаража или иного строения.

Для введения налога каждый субъект РФ должен будет:

1) определить порядок определения кадастровой стоимости имущества;

2) установить единую дату, с которой на территории субъекта РФ налоговая база по налогу будет определяться исходя из кадастровой стоимости.

Одним из главных изменений, введенных новой главой НК РФ, является переход к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости, по аналогии с Земельным налогом.

Федеральный закон делегирует право собирать налоги на землю и недвижимость региональным властям, и ставит перед ними две задачи.

Первая задача – выработать механизм определения кадастровой оценки земли, максимально соответствующие с ее реальной рыночной стоимостью.

Вторая задача – разработать разумные и приемлемые ставки налогов, обеспечивающие поступления в бюджет, в то же время посильные для налогоплательщиков.

Если по первому пункту как бы действуют федеральные стандарты и методики, по второму, по ставке налогообложения центр делегирует полномочия регионам: на местах виднее.

Ситуация в Москве описана в статье «Старушке коррупции всадили инъекцию лошадиной силы». Москва у нас одна, при всей сложности проблемы москвичи не вымрут от чиновничьего произвола. А в регионах ситуация сложнее.

При всей простоте налогов на землю и имущество, законы достаточно щадящи для физических лиц, но достаточно суровы для юридических лиц. Законодатель ввел норму, которая не должна допустить резкого увеличения налоговой нагрузки для физических лиц. Если сумма налога, рассчитанная «по-новому», окажется выше суммы налога, рассчитанной «по-старому», то сумма налога будет увеличиваться плавно в первые четыре года после введения в регионе новых правил.

Представляется, этим налогам предстоит большой путь, пока они перестанут быть раздражающим и разрушающим факторами в экономике, т.к. возможность произвольного толкования чиновниками режима пользования, то есть ставок налогов, дает пищу для коррупционных проявлений.

Сравнение кадастровой стоимости объектов в разных регионах, тем более на «приграничных» населенных пунктах этих регионов, показывает, что единообразия применения методик расчета кадастровой стоимости нет, или же она подвержена региональным нравам. Это особенно касается кадастровой оценки земельных участков и промышленных объектов недвижимости. Что касается ставок налогов, тут все отдано не то что региональным чиновникам, а «слугам народа» всех уровней: установление разных ставок, коэффициентов – широкое поле деятельности, создающее почву для коррупционной деятельности.

В качестве примера можно привести сравнение стоимости земельных участков в Республике Татарстан и Самарской области. Так, стоимость 1 га земельного участка на ж/д станции Шентала Самарской области составляет чуть менее 1 млн. руб, а аналогичного участка в с. Черемшан РТ в 25 км от Шенталы, где и железной дороги нет – около 4 млн. руб. (а в небольшом городке Арск РТ, где также имеется железная дорога – более 10 млн. руб.). При этом рыночная стоимость участка на ж/д станции Шентала выше, чем в Черемшане.

С какой целью установлены повышенные цены в Татарстане? Очевидно, одна из причин – налоги, но нельзя отбрасывать и коррупционную составляющую. Так, ориентир в стоимости земельного участка для потенциального покупателя – кадастровая стоимость, и торг начинается с нее. Тем не менее, анализ сделок с земельными участками, особенно в райцентрах Татарстана, показывает, что сделки совершаются по цене в десятки, а то и в сотни раз ниже кадастра.

Данные поступлений в бюджет г. Казани от реализации земельных участков также показывает, что они мизерные. Так, в 2014 году их поступило всего 718 миллионов рублей от продажи земли (в другие годы и того меньше). Если учесть, что гектара земли дешевле 100 млн. руб. в черте города нет, получается, что город продал за год всего 7 га земли. Это при том, что один торговый центр «Леруа Мерлен» расположился на площади 6,5 га.

Кадастровая стоимость земли – это база для расчета земельного налога. При цене в десятки миллионов рублей набираются значительные суммы, обременительные для бизнеса. Может быть, в Татарстане имеются дополнительные бонусы, компенсирующие повышенные налоги? Да, имеются, но для узкого круга лиц, поэтому многие предприниматели уходят в другие регионы (Марий Эл, Самарская, Ульяновская области), не выдерживая недобросовестную конкуренцию.

Массовое завышение кадастровой стоимости земли вызывает недоумение в среде предпринимателей. Они оспаривают завышенную кадастровую стоимость в судах, причем большинство исков удовлетворяются. Например, одним из первых претензии к земельной кадастровой палате Татарстана предъявил владелец сети гостиниц «Регина» М. Скоблионок. Он потребовал снизить кадастровую стоимость земельного участка промышленного назначения площадью более 2,4 га на улице Поперечно-Ноксинской (окраина города) с 227 миллионов рублей до ее рыночной – 35 миллионов рублей. Арбитражный суд РТ вынес решение в пользу предпринимателя.

Конечно, если налогоплательщик не согласен с рассчитанной кадастровой стоимостью, он имеет право обратиться в суд, и, скорее всего, суд вынесет решение в пользу предпринимателя. Тем не менее, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) следовало бы проанализировать проведенную работу в регионах и привести оценочную работу в соответствие с реалиями, учитывая также региональный компонент. Нестыковки на границе регионов явно указывают на недостаточное качество оценочной работы.

Тахир Давлетшин, Республика Татарстан

 

Запись опубликована в рубрике Важное, Публикации с метками , , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.